Veel huizenbezitters hebben tussen 2015 en 2021 hun hypotheek (deels) omgezet van aflossingsvrij naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Tijdens de periode van historisch lage rente was dat aantrekkelijk. Waarom eigenlijk? En nu de rente weer hoger staat, kan het interessant zijn om (een deel van) de hypotheek terug te zetten naar aflossingsvrij. In dit artikel leggen we uit waarom u dat zou overwegen, welke voordelen dit kan bieden in uw situatie en welke risico’s en nadelen u moet meenemen in uw afweging.
Terugblik: waarom koos u voor annuïtair of lineair bij lage rente?
Enkele jaren geleden was de hypotheekrente uitzonderlijk laag. Veel huiseigenaren hebben toen hun aflossingsvrije hypotheek omgezet naar een annuïtaire of lineaire hypotheek. De belangrijkste redenen:
- Lage rente, geringe lastenstijging: Bij een lage rente werd extra aflossen relatief “goedkoop”. De maandlasten bij omzetten naar annuïtair of lineair stegen maar beperkt, omdat het rentedeel van de lasten toch al klein was.
- Beleidsregels sinds 2013: Sinds 2013 hanteren geldverstrekkers strengere richtlijnen. Bij aanpassingen mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij worden gefinancierd. Klanten moesten daardoor soms deels aflossen.
- Zekerheid richting pensioen: Bij een annuïtaire hypotheek daalt de schuld geleidelijk naar nul. Dat gaf rust richting pensioen: lagere woonlasten als het inkomen daalt.
Waarom nu (weer) aflossingsvrij overwegen?
In het verleden werd de aflossingsvrije hypotheek vaak als risicovol bestempeld. Maar door de veranderde marktomstandigheden en de overwaarde op veel woningen kan deze hypotheekvorm juist weer voordelen bieden. In welke situaties kan het interessant zijn om (een deel van) uw hypotheek terug te zetten naar aflossingsvrij?
1. U heeft veel overwaarde: Als de waarde van uw woning fors is gestegen en u in de tussentijd al hebt afgelost, kan het interessant zijn om (een deel van) uw hypotheek aflossingsvrij te maken. Uw maandlasten dalen direct, terwijl het risico beperkt blijft doordat uw schuld vaak ruim onder de 50% van de woningwaarde ligt – het deel dat u volgens de regels aflossingsvrij mag financieren.
2. Uw rentevastperiode loopt af – of u heeft uw rente recent herzien:Veel klanten hebben hun rente in het verleden vastgezet tegen een historisch laag tarief. Nu die rentevastperiode afloopt – of al is herzien – kan de nieuwe rente fors hoger uitvallen. Daardoor stijgen de maandlasten flink. Door (deels) terug te gaan naar aflossingsvrij, kunt u die stijging beperken en de lasten beheersbaar houden.
3. U gaat bijna met pensioen – of bent al gepensioneerd: Voor klanten die binnenkort met pensioen gaan, of al gepensioneerd zijn, kan het verlagen van de maandlasten beter aansluiten op het lagere inkomen in deze periode. Door (deels) terug te gaan naar aflossingsvrij, houdt u meer financiële ruimte over. Bovendien blijft uw geld liquide beschikbaar, in plaats van dat het vastzit in de stenen van uw woning. Zo behoudt u flexibiliteit voor andere uitgaven, zoals reizen, zorg of aanvulling op uw pensioen.
4. U valt onder het overgangsrecht: Heeft u recht op het overgangsrecht van vóór 2013? Dan mag u – onder voorwaarden – de rente blijven aftrekken, ook als u (weer) kiest voor een aflossingsvrije hypotheek. Dat overgangsrecht kan gelden voor hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten, maar ook voor latere hypotheken waarbij dat recht is behouden. Houd er wel rekening mee dat de renteaftrek maximaal 30 jaar geldt.
5. Inflatie kan de schuld in koopkracht verlagen: Door inflatie neemt de koopkracht van geld in de loop van de tijd af: met hetzelfde bedrag kunt u later minder kopen dan nu. Uw hypotheekschuld blijft in euro’s gelijk, maar gemeten in koopkracht wordt deze in de toekomst relatief lichter. Heeft u een (pensioen)inkomen dat meegroeit met inflatie, dan merkt u dat voordeel sneller. Heeft u echter een vast pensioen of uitkering, dan kan uw koopkracht juist dalen en blijft de schuld relatief zwaar
De keerzijde: belangrijke nadelen en risico’s
Een aflossingsvrije hypotheek biedt lagere maandlasten en meer flexibiliteit, maar er zijn ook risico’s en nadelen. Hieronder de belangrijkste aandachtspunten:
1. U lost niets af: Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente. De schuld blijft dus gedurende de looptijd gelijk. Aan het einde moet u in één keer aflossen of herfinancieren. Dat vereist voldoende spaargeld, een nieuwe lening of verkoop van de woning – iets dat lastiger kan zijn op hogere leeftijd. Een goede planning voorkomt financiële verrassingen later.
2. U betaalt meer rente in totaal: Omdat u niet aflost, blijft de schuld volledig uitstaan. Over de hele looptijd betaalt u dus meer rente dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek, waarbij het schuldbedrag – en daarmee ook de rentelast – iedere maand lager wordt. Hierdoor zijn de totale kosten van een aflossingsvrije lening op lange termijn hoger.
3. Beperkte of geen renteaftrek: Heeft u recht op overgangsrecht (u had al vóór 1 januari 2013 een hypotheek)? Dan kan de rente over dat bestaande – of gelijkwaardig voortgezette – deel aftrekbaar blijven, tot maximaal 30 jaar vanaf de oorspronkelijke startdatum. Dit geldt ook als u na 2013 oversluit of verhuist, zolang het overgangsrechtelijke deel niet wordt verhoogd en het een eigenwoningschuld blijft. Begon uw eerste hypotheek na 2013, of leent u extra buiten het overgangsrecht, dan is renteaftrek alleen mogelijk bij een annuïtaire of lineaire lening die binnen 30 jaar volledig wordt afgelost. Rente op nieuw afgesloten aflossingsvrije delen is dan niet aftrekbaar.
4. Mogelijk hogere rente: Geldverstrekkers rekenen vaak een rente-opslag voor aflossingsvrije hypotheekdelen. Hierdoor is de rente meestal iets hoger dan bij een aflossende lening.
Rekenvoorbeeld:
Wat levert aflossingsvrij op – en wat kost het?
Stel: u heeft nog een annuïtaire hypotheek van €60.000 met een rente van 3,66% en een resterende looptijd van 8 jaar. Uw maandlast bedraagt dan €721,91. In totaal betaalt u in die 8 jaar €9.302,78 aan rente. Inclusief aflossing betaalt u in totaal €69.302,78. Na die 8 jaar is de hypotheek volledig afgelost.
Zou u ditzelfde bedrag omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek met een rente van 3,86% (inclusief 0,20% opslag), dan daalt uw maandlast naar €193. Over 8 jaar betaalt u dan in totaal €18.528 aan rente. U lost in deze periode niets af, dus de oorspronkelijke €60.000 schuld staat aan het einde van de looptijd nog volledig open.
Het voordeel? Uw maandlast daalt met ruim €500 per maand en u houdt over die 8 jaar €50.774,78 aan liquide middelen beschikbaar. Dat kan bijvoorbeeld ruimte geven om te sparen, beleggen of andere financiële doelen te realiseren.
Maar de keerzijde is duidelijk: u betaalt uiteindelijk bijna twee keer zoveel rente en houdt de volledige schuld staan. Zeker als u de hypotheek na 8 jaar moet verlengen of oversluiten, kunnen de rentelasten in de toekomst verder oplopen.
Conclusie: lagere maandlasten nu betekenen hogere rentelasten én een blijvende restschuld later. Of dit voor u verstandig is, hangt af van uw inkomen, plannen en risicobereidheid. Bespreek dit altijd met een van onze hypotheekadviseurs voor een persoonlijk advies.
Let op: verliest u door de omzetting (gedeeltelijk) het recht op renteaftrek, dan vallen de netto maandlasten hoger uit en verandert de vergelijking in dit voorbeeld aanzienlijk. Bespreek uw situatie daarom altijd met een hypotheekadviseur.
Vrijblijvend oriënterend gesprek
Bent u benieuwd wat het voor ú kan betekenen om (een deel van) uw hypotheek om te zetten naar aflossingsvrij? Of wilt u weten of dit past bij uw financiële situatie, nu of richting uw pensioen? Plan dan eenvoudig een vrijblijvend oriënterend gesprek met één van onze adviseurs.
Zo krijgt u een helder beeld van de kansen én aandachtspunten, afgestemd op uw persoonlijke situatie.
Meer artikelen van onze experts
