Heeft u een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en is de waarde van uw woning de afgelopen jaren gestegen? Dan is het mogelijk dat u in aanmerking komt voor een lagere hypotheekrente. Veel huiseigenaren zijn zich hier niet van bewust, terwijl dit jaarlijks honderden euro’s kan besparen. De sleutel tot deze besparing is de zogenoemde loan-to-value (LTV). En hoe komt u daarachter?
Wat is loan-to-value (LTV)?
De LTV is de verhouding tussen uw openstaande hypotheekschuld en de actuele marktwaarde van uw woning. Stel, u heeft een hypotheek van €280.000 en uw woning is nu €400.000 waard, dan bedraagt uw LTV 70% (280.000 / 400.000 × 100). Hoe lager deze verhouding, hoe minder risico de geldverstrekker loopt. En hoe lager het risico, hoe gunstiger de rente kan uitvallen.
Waarom speelt NHG een rol?
Heeft u een hypotheek met NHG, dan krijgt u sowieso een scherpe rente vanwege de extra garantie. Maar bij een niet-NHG-hypotheek hangt uw rente voor een groot deel af van uw risicoklasse — en dus van uw LTV. Banken hanteren vaak rentetarieven in staffels, zoals: >100%, 90-100%, 80-90%, 70-80%, enzovoorts. Als uw woningwaarde stijgt en u daardoor in een lagere LTV-categorie komt, kan uw rente dus omlaag. U moet dit echter vaak zelf aanvragen. Een afspraak met een van onze analisten geeft al snel duidelijkheid of u voordeel kunt hebben.
Voor wie is dit interessant?
Voor u, als u:
- Geen NHG-hypotheek heeft
- De woningwaarde aanzienlijk is gestegen
- Flink aflost op uw hypotheek
- Niet van plan bent binnenkort over te sluiten
Het aanvragen van een renteverlaging wordt ook wel ‘herwaardering’ genoemd. Uw geldverstrekker zal vragen om een recent taxatierapport of een WOZ-waardering.
Voorbeeld: renteverlaging
Stel, u heeft in 2018 een hypotheek van €300.000 afgesloten zonder NHG. De woningwaarde was toen ook ongeveer €300.000, dus de LTV was 100%. De bijbehorende rente stond voor 20 jaar vast en bedroeg, inclusief een risico-opslag van 0,6%, 3,2%.
Inmiddels is de woning €450.000 waard en de hypotheek is afgelost tot €285.000. De nieuwe LTV is 63,3%. Daarmee valt u in een lagere risicoklasse (LTV 60-70%). De risico-opslag voor deze categorie is 0,3% en daardoor zou uw rente 2,9% moeten zijn.
Door een herwaardering aan te vragen, daalt uw rente met 0,3 procentpunt. Op jaarbasis betekent dit een besparing van circa €855 bruto (0,3% van €285.000). Netto kan dit oplopen tot ruim €47 per maand, afhankelijk van uw belastingvoordeel.
Wat moet u doen?
- Plan een afspraak in met een van onze hypotheekanalisten.
- Controleer op die manier of u in aanmerking komt voor een lagere risicoklasse.
- Als dit het geval is, laat dan een gevalideerd taxatierapport opmaken (of gebruik een recente WOZ-waarde als dit wordt toegestaan).
- Dien dit in bij uw geldverstrekker.
- Vraag expliciet om herziening van uw rentetarief.
Tot slot
Een stijgende woningwaarde is meer dan alleen papieren winst. Door slim gebruik te maken van de LTV-staffels, kunt u daadwerkelijk profiteren van lagere maandlasten. Heeft u een hypotheek zonder NHG? Dan is het zeker de moeite waard om te onderzoeken of u uw rente kunt laten aanpassen. U hoeft niet te wachten tot het einde van de rentevaste periode — actie nemen loont. En dat begint dus met het maken van een afspraak met een van onze hypotheekanalisten. Niet geschoten is altijd mis.
Neem contact met ons op via telefoonnummer 072 – 303 48 25 of stuur een e-mail naar planning@advitas.nl om een afspraak in te plannen.
