Veel huiseigenaren hebben hun woning in de loop der jaren flink in waarde zien stijgen. Dit is goed nieuws: u kunt mogelijk besparen op uw rentelasten. Een hogere woningwaarde betekent dat uw hypotheek relatief lager is ten opzichte van die waarde. In vaktermen is uw loan-to-value (LTV) gedaald. Een lagere LTV geeft de bank minder risico, wat kan leiden tot lagere hypotheekrente.
Wat is uw Loan-to-Value (LTV)?
Loan-to-Value (LTV) is de verhouding tussen uw openstaande hypotheekschuld en de marktwaarde van uw woning. Is uw huis bijvoorbeeld €400.000 waard en is uw hypotheekschuld nog €200.000, dan is uw LTV 50% (€200.000/€400.000).
Bij het afsluiten van de hypotheek bepaalt de bank uw LTV en daarmee de risicoklasse van de lening. Hoe hoger dit percentage, des te groter het risico voor de bank dat bij gedwongen verkoop de schuld niet helemaal terugbetaald kan worden. Een hoge LTV wordt daarom door geldverstrekkers vaak ‘bestraft’ met een risico-opslag op de rente. Omgekeerd geldt: hoe lager het risico (dus hoe lager de LTV), hoe lager de rente die u hoeft te betalen.
Kort samengevat: heeft u een lagere hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, dan zit u in een gunstigere tariefklasse en krijgt u een lagere rente. Veel aanbieders hanteren meerdere risicoklassen. Vaak betaalt u vanaf ~60% van de woningwaarde een opslag op de basisrente, die stapsgewijs afneemt naarmate de LTV onder bepaalde drempels zakt. Bij een LTV onder 60% rekenen de meeste banken geen of nauwelijks risico-opslag meer.
Dalende LTV door aflossing en waardestijging
In de praktijk daalt uw LTV na verloop van tijd op twee manieren:
- Aflossen:Â Als u (maandelijks of extra) aflost op uw hypotheek, wordt de schuld lager ten opzichte van de waarde van de woning. Uw LTV daalt dus geleidelijk door reguliere aflossingen.
- Waardestijging:Â In de afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. Daardoor is bij veel huizenbezitters de woningwaarde hoger dan bij aankoop.
Door deze twee effecten kan een hypotheek die oorspronkelijk bijvoorbeeld 100% van de woningwaarde was, nu nog maar pakweg 80% of zelfs 60-70% van de huidige waarde zijn. U valt dan eigenlijk in een lagere risicoklasse dan toen u de lening afsloot. En dat zou recht moeten geven op een lagere rente-opslag of zelfs het volledig vervallen daarvan. Ook als uw rente nog lang vaststaat, is het bij de meeste geldverstrekkers mogelijk om tussentijds de risicoklasse aan te passen en direct een lagere rente te krijgen.
Automatische verlaging of zelf in actie komen?
Veel geldverstrekkers houden tegenwoordig automatisch rekening met aflossingen. Er zijn steeds meer aanbieders die maandelijks kijken of uw hypotheek door reguliere aflossing in een lagere tariefklasse is gevallen, en zo ja, de rente automatisch verlagen. Ook aan het einde van een rentevaste periode zal de aanbieder doorgaans uw huidige LTV berekenen en een aangepast rentevoorstel doen voor de nieuwe periode.
Echter, wat vaak niet automatisch gebeurt, is het meenemen van een gestegen woningwaarde. Banken passen de vastgestelde woningwaarde meestal niet uit zichzelf aan gedurende de looptijd. Vaak baseren ze zich op de oorspronkelijke taxatiewaarde of koopprijs, of ze gebruiken jaarlijks de WOZ-waarde (die mogelijk achter kan blijven op de marktwaarde). Als uw huis in waarde is gestegen, weet de bank dat niet tenzij u dit actief doorgeeft met bewijs.
U moet hier dus zelf om vragen en uw verzoek onderbouwen met een onafhankelijke waardebepaling. Doet u dit niet, dan blijft de geldverstrekker met een verouderde (lagere) woningwaarde rekenen en denkt men dat uw LTV hoger is dan in werkelijkheid, waardoor u mogelijk onterecht een hogere rente betaalt.
Voorwaarden: geen NHG en niet al in de laagste risicoklasse
Niet elke hypotheek komt in aanmerking voor een lagere rente via een lagere risicoklasse. Twee belangrijke voorwaarden om op te letten:
- Hypotheek met NHG:Â Heeft u destijds afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan is er doorgaans geen risico-opslag van toepassing.
- Hypotheekrente in de laagste klasse:Â Als u nu al in de laagste risicoklasse zit bij uw bank (bijvoorbeeld LTV <50% of <60%, afhankelijk van de aanbieder), dan betaalt u al de minimale rente-opslag. In dat geval valt er geen verdere renteverlaging meer te behalen door een nieuwe waardebepaling.
Let op een gedaalde woningwaarde
Een lagere rente via een nieuwe risicoklasse is alleen mogelijk als de woningwaarde niet gedaald is. Is de marktwaarde juist lager dan bij het afsluiten van de hypotheek? Dan kan dat averechts werken: banken mogen in zo’n geval de risico-opslag verhogen.
Concreet voorbeeld: hoeveel kunt u besparen?
De jaarlijkse besparing kan aanzienlijk zijn. Een verlaging van uw risicoklasse kan soms wel 0,5% rente schelen. Op een hypotheek van bijvoorbeeld €300.000 is 0,5% renteverschil gelijk aan €1.500 besparing per jaar (bruto). Afhankelijk van uw hypotheekgrootte en het renteverschil kan het voordeel oplopen tot enkele duizenden euro’s (bruto) per jaar.
Noot: Niet elke geldverstrekker hanteert zo’n groot verschil als in het voorbeeld, maar vrijwel overal geldt: lager risico = lagere rente. Bij de ene aanbieder scheelt het misschien 0,3%, bij een andere zelfs 1,3%. Het principe blijft hetzelfde. Het loont om dit na te gaan, zeker nu de gemiddelde woningwaarde hoger is dan ooit.
Nieuwe taxatie: bewijs van hogere woningwaarde
Hoe zorgt u ervoor dat de bank uw actuele (hogere) woningwaarde erkent en uw risicoklasse aanpast? In de regel zal de geldverstrekker vragen om een recente waardebepaling van de woning. Er zijn een paar manieren om de nieuwe marktwaarde aan te tonen:
- WOZ-beschikking:Â Sommige banken accepteren de meest recente WOZ-waarde als indicatie. Een WOZ-beschikking is gratis te verkrijgen, maar de WOZ-waarde ligt soms lager dan de werkelijke marktwaarde en niet elke verstrekker vindt dit voldoende bewijs
- Desktoptaxatie (modelwaarde): Steeds meer geldverstrekkers accepteren een gevalideerde desktop taxatie (modelmatige taxatie, bijv. via Calcasa) als bewijs van de woningwaarde. Zo’n modeltaxatie kost rond de €95 en kan snel online geregeld worden.
- Volledig taxatierapport: Als een WOZ-beschikking of modeltaxatie niet volstaat, of als de geldverstrekker hier niet mee werkt, zult u een traditioneel NWWI-gevalideerd taxatierapport moeten laten opstellen. Dit kost doorgaans €600-€800.
Bij het opvragen van een renteverlaging zal uw hypotheekaanbieder aangeven welk bewijs zij nodig hebben. Het goede nieuws is dat bijna geen enkele bank kosten rekent voor het doorvoeren van de risicoklasse verlaging zelf. U betaalt dus meestal geen administratie- of wijzigingskosten aan de geldverstrekker.
Advitas helpt u graag besparen
Bent u benieuwd of voor ú een lagere rente mogelijk is? Advitas staat voor u klaar. Plan dan een vrijblijvende hypotheekanalyse in. Binnen 15 tot 30 minuten weet u of u kunt besparen op uw hypotheek en in welke risicoklasse uw lening zou vallen.
U krijgt een helder inzicht in uw huidige situatie en eventuele mogelijkheden om uw maandlasten te verlagen en/ of uw hypotheeksituatie te verbeteren. Maak gerust een afspraak – het kost u niets, en het kan u een mooie besparing opleveren!
Neem contact met ons op via telefoonnummer 072 – 303 48 25 of stuur een e-mail naar planning@advitas.nl om een afspraak in te plannen.
